小堀 良治 Feed

綱島不動産マーケットの小堀です。

「大家さん」といっても背景は様々です。

代々、その土地を受け継ぎ引き継ぐ中で大家業をされている方。

一棟の建物内に自宅兼集合住宅として大家業をされている方。

投資目的として利回り重視で投資物件を購入し大家業をされている方。

背景が違えば、想いも様々です。
ですが、共通して言える事は「現金」が手元に残るか、要はキャッシュフローが健全にまわっているかどうかが重要です。

修繕も借入金の返済も税金もすべて現金で支払われるものです。
想いはあっても、現金がなければ売却という手段で土地・建物を手放さなくてはならなくなります。

賃貸経営は事業です。
背景は違えど、事業者としての運営手腕が問われます。

家賃を支払う側も老若男女問わず、家賃は自己投資だと私は思っています。
例えば、都心に住むということで相応の対価(家賃)を払い、利便性やステータス、希望するライフスタイルを手に入れる価値を得ている。
今後、口にするものや、ライフスタイル同様に自分が住む部屋にも快適・健康への関心は必ず高まってきます。
毎日目にする壁の色、触れる素材、空気の流れ、空調機器、換気、断熱などなど、表面的なお化粧直しではなく、人をつくる環境づくりとして価値ある住宅の提供がきっと求められます。
当然、家賃を支払う側は大家さんの背景は考慮していないですし、投資のお手伝いをしようとも思っていません。

不動産投資の観点ではハイリスク・ローリターンになってきています。
リスクを押さえ、価値を高める事を同じベクトル上で行っていく事が必要ですね。

NENGOではたくさんの引き出しを持って、リスクを押さえ価値を高め、一部屋、一棟のその先の街つくりまで考えます。

あなたは何故、大家業をしているのですか?

的場メモはこちら
http://www.nengo.jp/matoba_memo/


株式会社NENGO
http://www.nengo.jp

綱島不動産マーケット
http://tsunashima.me


おんぼろ不動産マーケット
http://www.onboro.net/sp/

こんな賃貸での暮らしがある
「仕立てる賃貸」
http://shitateru.nengo.jp


綱島不動産マーケットの小堀です。

「不動産屋」と聞いての印象はいかがでしょうか?

私の印象は良くありません。

「なんか恐い人がいそう...」

「しつこい...」

「何故か...いつにまにか怒られている...」

10代の頃に部屋探しで入った不動産屋さんの印象が強く...

現在では各地の駅前の店舗をみても、女性や若いスタッフの笑顔に迎えられ、入りやすいイメージが強いでしょうか。

ですがそのイメージと、また「不動産屋」という言葉のイメージがどうもしっくりきません。

何か「不動産屋」に代わる、一般的に分かり易く、浸透しやすく、子供が夢を感じるようなネーミングは無いでしょうか??

本当に考えてます。

最近は新卒採用活動の中でも事業部説明として、お話しすることが多いのですが、不動産屋さんて本当にすごい力のある仕事なんです。

力とは、高い価値を提供する力です。

不動産業界において、自身の報酬が少ないと感じるのであれば、提供している価値が低いのだと思います。

高い価値を提供できる人たちは、やはり報酬も高いですね。

目的が自分たちの今日、明日の売上を稼ぐ事では、本末転倒です。

だから、不動産営業はイメージが悪くなってしまうと感じています。

Img_0340


的場メモはこちら
http://www.nengo.jp/matoba_memo/


株式会社NENGO
http://www.nengo.jp

綱島不動産マーケット
http://tsunashima.me


おんぼろ不動産マーケット
http://www.onboro.net/sp/

こんな賃貸での暮らしがある
「仕立てる賃貸」
http://shitateru.nengo.jp

綱島不動産マーケットの小堀です。

私が不動産業界で働き出した頃、インターネットは最先端なものでした。

当時の住宅情報媒体は雑誌や店頭のフリーペーパーが主で、ガラス張りの店頭に貼られた図面を見て、「この上から二番目の一番右の部屋って空いてますか?」と言ってお客様が来店されていました。

初期費用についても今とは少々違い、敷金・礼金も二ヶ月づつ、仲介手数料は一ヶ月をお客様から頂く事が普通、ちょうど賃貸では手付金を取ってはならないという事になった頃でしたが申込金という名目の預かり金を受領し、賃料発生は申込をした日から一週間後からが原則と言った感じでした。(某大手賃貸仲介会社が行政指導で営業停止を受けていた頃...なつかしい)

商圏が東京の城南地区という事もあり、スポットでは貸手市場の中であったと今は思いますが、10年以上前から日本全体では住宅は供給過多が明らかでしたのでそもそも借手市場なのが賃貸住宅業界。そんな中でも借手側にとって住み替えのハードルは昨今ずいぶん低くなりました。

今ではインターネットはもちろん、玄関の鍵の開け閉めもスマホ、人工知能の参入、重説のオンライン化、仲介会社の手数料の消耗戦は営業マンとしての価値を落とすどころか、淘汰を自ら招く結果となるでしょう。

「あなたが住みたいお部屋は、あなたが本当に豊かに暮らせる部屋であり建物であり街ですか?」こんなお節介な不動産屋さんがきっと恋しくなるはずです。

住みたい街No.1とは?街はオンリーワンであってもらいたい。

オーナー様の多くも街や地域に目を向けていくべきではないでしょうか?

100年後も残る街つくり、その他我々の想いは「的場メモ」をご参照ください。

的場メモはこちら
http://www.nengo.jp/matoba_memo/


株式会社NENGO
http://www.nengo.jp

綱島不動産マーケット
http://tsunashima.me


おんぼろ不動産マーケット
http://www.onboro.net/sp/

こんな賃貸での暮らしがある
「仕立てる賃貸」
http://shitateru.nengo.jp

綱島不動産マーケットの小堀です。

今も昔も各業界では熾烈な競争が起こる中、「差別化」は消える事の無いキーワードです。

「差別化」と一言でいうのは簡単ですが、皆が頭を悩まし、日夜、戦略会議や勉強会、見学会などを行っているのではないでしょうか。

私が身を置く不動産業界も例外ではありません。

「不動産」が表す意味合いは広く、業界といっても提供されるサービスは販売からコンサルティング、一部屋から街つくりまで規模も様々です。

競争や差別化の代表格といえるのが価格ではないでしょうか。

衣類・食品・建物において"安かろう悪かろう"は社会的な問題として取り上げられる事もあり、多くの人もそう感じていらっしゃると思います。

安心・安全を大前提として、価格の高いか安いかの評価は、得られる価値によると思います。

サービス業と言われる不動産業界の価値はいかがでしょうか?

賃貸仲介業は仲介手数料の値引き合戦が激化し、業界内は消耗戦です。

値引きの消耗戦になるという事は提供する価値が低いのだと思います。更に参入障壁も低ければ消耗戦は激化の一途を辿り、給料は上がらない、労働負荷は高まるでは社員は幸せを感じず、当然に提供する価値は下がっていく一方と悪循環です。

賃貸管理業はいかがでしょうか?

私が感じる範囲では、管理サービス、コンサルティング力、ワンストップ機能を充実させ、より高い管理料で賃貸経営をサポートしていく会社さんが増えていると感じます。

提供する価値を高め、不動産オーナー様にとって唯一無二のパートナーとなる事を目指す中で、地域活性にもつながるおもしろい試みも目立つようになりました。

懸念は労力の消耗戦です。極端に言えば、タダで汗をかけるかが差別化を目指す過程になっているように感じる事があります。

目指す方向は"やりがいがありそう"、だけど給料は安い。

今後、これでは未来を担う良い人材が確保できない業界になってしまいます。

管理を受託する立場で夢物語ばかりになってしまうと、不動産オーナー様自身で活発に行動されている方が増えている中、いつの間にか業界内競争が激化し、そもそも需要まで下がっているとい事になりかねないと感じます。

NENGOの企業理念を平たく言えば"目の前の人を幸せに"です。

サービスの質やコスト、差別化に頭を悩ませる時、必ず立ち戻る原点はここだと思っています。

果たしてNENGOの提供していく価値は高いでしょうか"安い”でしょうか?

100年後も残る街つくり、その他我々の想いは「的場メモ」をご参照ください。

的場メモはこちら
http://www.nengo.jp/matoba_memo/


株式会社NENGO
http://www.nengo.jp

綱島不動産マーケット
http://tsunashima.me


おんぼろ不動産マーケット
http://www.onboro.net/sp/

こんな賃貸での暮らしがある
「仕立てる賃貸」
http://shitateru.nengo.jp

綱島不動産マーケットの小堀です。

綱島不動産マーケットを運営するNENGOのミッションは"街つくり”です。

住みたい・遊びたい・働きたい街をつくるです。

現在は私の住む川崎駅周辺でも街つくりの一端となる事業のお手伝いをさせていただいております。

そんな中、様々な方々との関わを持たせていただく中で"らしさ"とは何であるのか。

改めて奥深いテーマに向き合っております。

規模の大小はありますが"まちつくり"に関わらせていただくとつくづく思う事が。。。

国語と美術だけのプレゼンでは誰もついてこない。

算数だけでは"らしさ"が無い。

社会(歴史含む)や理科が無いと説得力が無い。

体育や道徳の要素が繋がりを生む。

ただの言葉遊びになってはなりませんが、考えを整理するうえで足りない要素を互いに表現する時など私にとっては分かり易い方法になっています。

そして今回かかわっているPJの一つとして本日はバスケットコートの完成引渡しが行われました。

事業運営者様の想いは、これに留まらず、引渡しの最中でも新たなアイデアが活発に出ています。まだまだ関わりは続きます。

13334699_926441977453329_33938382_o

13323837_926441974119996_13934855_2


100年後も残る街つくり、その他我々の想いは「的場メモ」をご参照ください。

的場メモはこちら
http://www.nengo.jp/matoba_memo/


株式会社NENGO
http://www.nengo.jp

綱島不動産マーケット
http://tsunashima.me


おんぼろ不動産マーケット
http://www.onboro.net/sp/

こんな賃貸での暮らしがある
「仕立てる賃貸」
http://shitateru.nengo.jp

綱島不動産マーケットの小堀です。

私たちNENGOも会員となっているHEAD研究会では、以前より不動産市場は「ハコ」では無く「場」の産業であるとし、全国の様々な試みや異業種の方々のお考えを取り入れ、今後の不動産管理会社があるべき方向を明確に示せるよう活動しております。

不動産である土地、建物に人が集まり、安全・安心、健康で豊かな魅力ある場をつくる。

この場の単位が地域や街といったものであれば、不動産に関わる仕事の魅力、不動産オーナー様に代わり管理を行う会社の役割は重要です。

現状は不動産ビジネス視点での立地が良ければ良いほど個人が所有する規模では「ハコ」単位で賃貸が繰返されています。

それはそうです、賃貸は慈善事業ではありません。

より早く、より高い家賃で、トラブル無く長く借りて頂く事が一般的には何よりの事です。

そうなると駅前の店舗(ハコ)は大手チェーン系の居酒屋さん、不動産屋さん、コンビニ、ファーストフードのお店で埋め尽くされ、結果的に駅の改札を降りたその街は「らしさある街」とはかけ離れてはいないでしょうか?

一般の駐車場がコインパーキングやシェアカーと貸し方の選択肢も徐々に変わってきた中。

駅前のビルや住宅、今まで貸す事は考えていなかったスペースの有効活用に様々な選択肢が出てきています。

不動産オーナー様には「ハコ」だけではなく、その地域、街の多様性を考え、より魅力ある「場」つくりを私たちはお手伝いさせていただきます。

的場メモはこちら
http://www.nengo.jp/matoba_memo/


株式会社NENGO
http://www.nengo.jp

綱島不動産マーケット
http://tsunashima.me


おんぼろ不動産マーケット
http://www.onboro.net/sp/

こんな賃貸での暮らしがある
「仕立てる賃貸」
http://shitateru.nengo.jp

綱島不動産マーケットの小堀です。

「不動産屋」と聞いての印象はいかがでしょうか?

私の印象は良くありません。

「なんか恐い人がいそう...」

「しつこい...」

「何故か...いつにまにか怒られている...」

10代の頃に部屋探しで入った不動産屋さんの印象が強く...

現在では各地の駅前の店舗をみても、女性や若いスタッフの笑顔に迎えられ、入りやすいイメージが強いでしょうか。

ですがそのイメージと、また「不動産屋」という言葉のイメージがどうもしっくりきません。

何か「不動産屋」に代わる、一般的に分かり易く、浸透しやすく、子供が夢を感じるようなネーミングは無いでしょうか??

本当に考えてます。

最近は新卒採用活動の中でも事業部説明として、お話しすることが多いのですが、不動産屋さんて本当にすごい力のある仕事なんです。

力とは、高い価値を提供する力です。

不動産業界において、自身の報酬が少ないと感じるのであれば、提供している価値が低いのだと思います。

高い価値を提供できる人たちは、やはり報酬も高いですね。

目的が自分たちの今日、明日の売上を稼ぐ事では、本末転倒です。

だから、不動産営業はイメージが悪くなってしまうと感じています。

13045592_904728082958052_1321539875

的場メモはこちら
http://www.nengo.jp/matoba_memo/


株式会社NENGO
http://www.nengo.jp

綱島不動産マーケット
http://tsunashima.me


おんぼろ不動産マーケット
http://www.onboro.net/sp/

こんな賃貸での暮らしがある
「仕立てる賃貸」
http://shitateru.nengo.jp

綱島不動産マーケットの小堀です。

先日、NENGOリノベーションを行っている現場の見学会を行いました。

日々当たり前に過ごしている環境が自分をつくっている。住環境がそこに住む人をつくっている。

NENGOは日本の住文化を変えたいという思いで「ポーターズペイント」の取り扱いを始めました。

日本の住宅(特に賃貸住宅)は何故、真っ白なビニールクロスが当たり前なのでしょうか?

住む人がお部屋をどう捉えるか。やはり、部屋に帰れば落ち着いて心休まる空間に、休みの日は朝起きてアクティブな気持ちになれるような、そんなお部屋であってほしくは無いでしょうか?

四季のある日本ですので、季節毎に壁を塗り替える、カーテンを取り替える。そんな色を意識した暮らしが当たり前であっても良いのではないでしょうか?

近隣でもタワーマンションが目立ってきました。

例えば口にするものには気を使っている方が、高層階は眺望もよく、虫も来ないから良いと天井も壁も床も真っ白なビニール素材に囲まれたお部屋に住み、日当たりが良くて明るいからといって真夏の日中にレースのカーテンのみでエアコンをフル稼働させている。遊びに出かけた子供は外は暑いと、マンションのロビーにあるソファでお友達とゲームをしている。

これは極端な例では無いと思います。むしろ普通にある環境、特に疑問を持つような環境では無いかもしれません。

こうした環境も人をつくっています。快適さや健康を求める場合、もっと身近に当たり前になっている事を改善すべき点は多いと感じます。

建物や人が街を形成し、その街が人をつくっている。

私達NENGOの企業活動は街や人の為に出来る事に目を向けて参ります。

写真はNENGOでの行っているお部屋の断熱工事の仕上がりです。

そこに住み人達の快適さや健康のために必要な工事です。

12523016_1744615632440440_3247183_2

12540764_1746048992297104_189762723

12469548_1744615929107077_101528211

的場メモはこちら
http://www.nengo.jp/matoba_memo/


株式会社NENGO
http://www.nengo.jp

綱島不動産マーケット
http://tsunashima.me


おんぼろ不動産マーケット
http://www.onboro.net/sp/

こんな賃貸での暮らしがある
「仕立てる賃貸」
http://shitateru.nengo.jp

綱島不動産マーケットの小堀です。

本日、綱島東地区に3月30日に開園する「子育て支援センター」のお披露目会にお付合いさせていただいているオーナー様と伺いました。

綱島東地区といえば新綱島駅の開通に伴い、再開発、区画整理事業の真っ只中にあり、私たちは今後の綱島のあり方、街つくりの方向性をグランドデザインという形でお手伝いしている最中です。

"これから"を見据えるには、やはり安心して子供が産める、育てられる環境づくりはマスト事項であり、今回の子育て支援センターの開園(港北区では大倉山についで二箇所目)も地域の方々にとって意味のある、心強い運営と活用をしていただきたい所です。

尚、土地と建物は横浜市が借り上げNPO法人が運営していくそうです。

不動産業界の今後は"場の産業"であると私も共感しておりますが、一方で"ハコ"についてはまだまだコスト重視、安さ一番といった傾向を強く感じます。

今回のこちらの建物も大手ハウスメーカーが施工したものですが、構造躯体や外壁材についてはさすが大手といった安心保証付と思われますが、内装についてはビニルクロス、エアコン、プリント合板の床材など「子育て」を掲げる施設としてはもう少し関心を持っていただきたいと感じました。仕様は賃貸住宅仕様です。つまりコスト重視、最低限の仕様です。

本当に快適で健康的な暮らしのため、そこに集まるお母様方、子供たちが「なんかあそこって居心地良いよね」といっていただけるような肌に触れる素材や断熱にも考慮した建物であって欲しかったです。

子育て世代の集まる場所ですから、コスト度返しでも快適な建物を建てた方が「〇〇ハウスのお家って心地良い、建てるなら〇〇ハウスだわ」と、広告になると思うのですが。

本当の心地よさ、健康で豊かな建物への関心がより高まっていくよう私たちも活動を続けます。

究極の普通を常に追求して行きます。

12788203_874038609360333_642913445_

12821962_874038606027000_1301942530

100年後も残る街つくり、その他我々の想いは「的場メモ」をご参照ください。

的場メモはこちら
http://www.nengo.jp/matoba_memo/


株式会社NENGO
http://www.nengo.jp

綱島不動産マーケット
http://tsunashima.me


おんぼろ不動産マーケット
http://www.onboro.net/sp/

こんな賃貸での暮らしがある
「仕立てる賃貸」
http://shitateru.nengo.jp

綱島不動産マーケットの小堀です。

先日行わせていただいた"色"にまつわるセミナーは、ご参加いただいた方々からも良いお声をいただきました。

私たち㈱NENGOが取り扱うポーターズペイントは日本の伝統色を配した「和の色」のご紹介もしております。

"色"にこだわりを持つ私たちとしましても非常に参考とさせていただくお話が多く、大きな刺激となりました。 印象深いお話の一つに日本人の色彩感覚についての内容がございました。

世界各国の人々の中でも日本人は微妙な色彩を見極める能力が高いとの事です。

それは、昔から障子紙を通した光の中での生活文化、着物などの染物文化などの影響があるといわれています。

NENGOの推薦本にもなっている「陰翳礼賛」の中で語られる美の感覚からも改めてたくさんの色彩を感じる事のできる日本人の素晴らしさを認識いたしました。

同時に色に敏感な日本人は、色の影響を受けやすいという事です。

その色を認識している感覚もなく、ごく自然な空間として休まる、落ち着くような住居。

そんな"究極の普通"空間の提案をして参ります。

12784570_870107896420071_2137239167

100年後も残る街つくり、その他我々の想いは「的場メモ」をご参照ください。

的場メモはこちら
http://www.nengo.jp/matoba_memo/


株式会社NENGO
http://www.nengo.jp

綱島不動産マーケット
http://tsunashima.me


おんぼろ不動産マーケット
http://www.onboro.net/sp/

こんな賃貸での暮らしがある
「仕立てる賃貸」
http://shitateru.nengo.jp