小堀 良治 Feed

プロパティマネジメント事業部の小堀です。

先月2歳を迎えた娘がイヤイヤ期真っ只中です。
伴ってイライラ期が訪れた奥さんとの距離感に悩み中です。

リーシングを担当している川崎の日進町にある「unico」のホームページとFacebookのファンページが公開されています。

http://unico.link/

https://www.facebook.com/unico.kawasaki/


既に運用が開始されているバスケットコート「unicourt」ではCONVERSEの100周年を伝える動画にも登場しています。

「バスケットボールのパフォーマンスをしているところがunicourtです。」

https://vimeo.com/182523143?ref=fb-share&1

5年後、川崎の日進町は必ず面白いエリアになっています。

的場メモはこちら http://www.nengo.jp/matoba_memo/
株式会社NENGO http://www.nengo.jp
綱島不動産マーケット http://tsunashima.me
おんぼろ不動産マーケット http://www.onboro.net/sp/
こんな賃貸での暮らしがある 「仕立てる賃貸」 http://shitateru.nengo.jp

綱島不動産マーケットの小堀です。

不動産屋が嫌いだったのに縁あって不動産業に関わらせていただいております。
今でも「不動産屋」と言われることが好きではありません。
ですがこれは私自身がより高い価値をお客様へ提供できていると実感できれば心境の変化が訪れるかもと特に最近はつくづく思います。

各地で盛んにリノベーションスクールが開催されています。
私が生まれ、住み、働く川崎市でも2月3日より3日間開催されます。
同じころ、お隣の大田区でも開催されていますね。

主催者側のお話を聞く機会が多くなりましたが、盛んに「建物の価値を高めるには、エリアの価値を高めるしかない」というお話を耳にします。

実務に関わり、「その通りだな」と。沁みます。

過去、前職では盛んに空室対策を提案してまいりました。
ですが、下がった家賃を多少は引き上げられても、これ以上は...という限界を常に感じておりました。

最近は空室対策とは言わず、「満室対策」をずっと考えています。
ですが、価値を上げる(家賃をあげる)事はなかなか難しいものです。

目の前の問題を抱える空室、空き家、事務所をずっと見ていても根本的な解決には導けません。

街をみてみると、活用事例として飲食業、保育事業の例をよく目にします。
ただ、これらは既存の建物では様々、比較的ハードルの高い業種です。
的確な家賃設定と活用、オーナー様の意識、もっともっと事例を見ていきたいと思います。

たくさんの方々と出会い情報交換して参ります。

写真は古い倉庫をバスケットコートにして、地域の子供達という賑わいを実現した事例です。

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綱島不動産マーケットの小堀です。

先日、川崎のオンザマークスで開催されたバルーンアートの教室に親子三人で参加いたしました。
最後にスタッフの方より「お父さんはお家で奥様に教えてもらってくださいね 笑」と言われました。
手先も仕事も不器用なようです。

現在、川崎の日進町エリアで築後50年の食品パッケージ工場の面影を活かした再生ビル「unico」のリーシングを担当しています。

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ご関心を頂ける様々なテナント候補の方々、企業様と接して日々考えさせられます。

「リーシング」とはどのような立場でしょうか?

今、私がしっくりきている例えは未来の奥さんに向けプロポーズをする男性です。

実際には所有者に代わり、言葉を発しない建物に代わる立場ではありますが。

テナント候補=未来の奥さんに
「僕はあなたを幸せにします。」
「僕と結婚するときっとあなたは幸せになります。」
抱く不安を一つ一つ説得力をもって納得させる。
あぁこの人と一緒ならわたしも成長していけると思ってもらう。
困難もあるだろうがそれを一緒に乗り越えられると思ってもらう。

人それぞれあると思いますが、「この人(建物)と結婚したい」と思っていただく事。
これがリーシングなんだなと。

家族が幸せになるためには資力や人柄、今後家族が成長するプラン、貯蓄と投資の計画、夢、ビジョンそうした事も明確に描けている人のほうが結婚相手としてより魅力的ですよね。

そうした事も踏まえてリーシング活動はプロポーズだ。
そう考えています。

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プロパティマネジメント事業部の小堀です。

私は生まれも育ちも、今の住まいも川崎の生粋川崎っ子です。
川崎以外に住んだ事がありません。4回引っ越していますがすべて川崎の中部~南部エリア内です。

川崎を良いだとか、悪いだとかの目線で見た事がありませんでした。
ただ、今の武蔵小杉は好きではなく、元住吉や新丸子は大好きです。

現在NENGOでは川崎の日進町にて大きなプロジェクトに関わっております。
「大きな」とは規模もありますが、もっとこれからの地域や川崎にとって大きな試みとなるプロジェクトであるという意味です。

川崎は今、変わろうとしております。
今までが悪かったというよりも、より良く、もっと川崎の事を知り、問題を知り、ストックを活用する「まちづくり」を絵に描いた餅で終わらせず食べられる餅にしようとしています。

そうした事で先日、「リノベーションまちづくり@川崎」に参加してきました。

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出典:「リノベーションまちづくり@川崎」FBページより

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出典:「リノベーションまちづくり@川崎」FBページより

役人ではなく民間が手を挙げ、行動し事業を成し持続、継続していく。
どの「まち」でも必要な事だと、改めて感じました。

では、川崎では?何をしますか?

ちなみに私はずっと川崎なので学生の頃、父や母の実家に行き、独特の方言やその地域や家庭に受け継がれる味や料理が羨ましいと感じていた頃がありました。
味や匂いで「あ~帰ってきたな」と感じる何かが家(川崎)には無い!そう感じていました。

川崎は南北に広いためもっと南北一体で連続性がもてると「らしさ」がどんどん出せると考えています。(私個人)

私が産まれた地域の商店街も今は淋しい状況ではあります。
まずは仲間を集め、行動に移そうと思います。

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プロパティマネジメント事業部の小堀です。

寒い日が続き、もう何度も経験している"年末"っぽさがあちらこちらに見えて、聞こえてきました。

そして「一年あっという間」感を例年のごとく感じております。

現在、川崎の日進町エリアですすめている「unico ~築52年食品パッケージ工場跡地〜」の概要パンフレットを作成いたしました。

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これだけまとまった土地にある古い建物を壊して新築では無く、残して活かす選択をしております。

このプロジェクトに関わらせていただきつくづく感じる事がたくさんあります。

建物がある地域を活性化、新たな人の流れをつくると掲げる上で、新築か既存を活かすかはどちらでも良いのかと。

ただ、この建物は長年その地域の街の風景であり、地域の方々にとって記憶に残る街全体の面影があり、そうした事は新たな試みとも調和を図る大事な要素なのかと感じます。

全く来た事も無い方々にとってはどこか画一的な新築の建物よりも、良いとか悪いとか、綺麗とか汚いとかでは無く”らしさ”をそこに感じていただけるのでは無いかなと思います。

地域の方々とその建物で働く方とそこに訪れる方がどこかで共通認識を持てる"こと"がそこにあれば、皆さんにとっての居場所と感じていただけるのでは無いでしょうか?

地域のため!とあまり力まず、過去と調和し、新たな方々と融合していければその風景はきっと良い方向に一変していくのだと思います。

リーシング活動に力を入れています。

ここで働こうと関心をいただける方は、この建物内の風景を大事に捉えていただけると幸いです。

自然の中でテント張りキャンプをするように、建物内の以前から変わらぬ風景を大事にして、そのままを楽しむ気持ちで調和を図っていただければと思います。

地域や訪れる方々に何を与えられるか、皆さんで同じ方向を向いたとき調和から融合へ向かっていくのだと思います。

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プロパティマネジメント事業部の小堀です。

本日は予報どおり雪に見舞われ、少々の交通機関の乱れもある朝でした。
気温もいっきに下がり、一日中寒い日となりました。

寒くなると、体調管理に意識も高くなります。
急激に暖房機器にエネルギーが消費され電力会社が電力需要「97%」とと安定供給が「非常に厳しい」という予報も出ました。

皆様のおうちは寒いですか?
例外なく私の家も寒く、アウターを着ながら過ごしています。

しかしこのぐらいの外気温は北海道では慣れたものでしょう。
こんな話も聞いた事があります。
北海道の人は意外と家の中では半袖で過ごしている。と。

北海道の家は建物のスペックが違います。
何が大きく違うかは、断熱性能です。
北海道の家は暖かいのです。
例えると、家そのものがダウンジャケットをしっかりファスナーをしめて着込んでいるようなものです。※冬場なのでこういった表現とさせていただきます。

逆に言えば外気温が寒すぎて、外気に大きく影響を受ける家づくりではとても住んでいられないんですね。

先日HEAD研究会のシンポジウム「エネルギーと健康」に参加しました。
非常に内容の濃い時間を過ごさせて頂まして、関係者の方々もまだまだ話したりないといった雰囲気に、実際私ももっともっとお話を聞いていたいという内容でした。

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私なりに非常に簡潔に言ってしまうと。
「寒い家はダメだ」
です。

家の中では冬場に人が亡くなる事が非常に多いです。
その一つの要因にヒートショックが挙げられます。
実に年間の交通事故者数の約4倍もの人が亡くなっているとの事です。

子育て真っ只中の我が家としても関心の高いお話で
子供の成長に伴う、学習能力や運動能力にも住宅の温熱環境は影響しているというデータもありました。

年間を通し快適な一定の温度を保ち、エネルギー消費を抑え経済的に健康に過ごすために必要な要素。
それは「断熱」です。

近い将来、ごく一般的に広く家づくりにおける「断熱性能」への関心は一層高まります。
今の住まいに健康や快適さに何の疑問ももたれていない方々はきっと驚かれるようなお話が今後聞こえてくる事でしょう。

NENGOでは「断熱コンサルティング」を行っております。
今後、家の価値には「断熱性能」が大前提となります。
2020年には新築住宅に断熱性能がより高い基準で設けられますが、この基準が果たして十分なものであるのか是非とも情報を備えてください。

ちょっとした模様替えやリフォームで今よりもずっと快適な居住空間をつくる事もできます。
足りないのは関心です。
これから懸念される社会問題の観点でも健康寿命を長くする家づくりへの関心をより高めるようアウトプットを続けます。


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綱島不動産マーケットの小堀です。

業界のブラック・ジャックになろうと思います。
無免許で法外な報酬を得るという事ではありません。

不動産業界においては確かな知識や技術を以って、目の前のクライアントと向き合い、期待以上の成果を出す。
・・・これは本来当たり前の事ですが。
例えば不動産仲介業
以前、不動産仲介業はプロのいない業界と言われた事があります。
不動産コンサル系のセミナーに行くと仲介業への皮肉や見下す感はなかなかのものを感じます。
人の主観はどうであれ、事実仲介業がおかれている状況は厳しく、先月はとある仲介会社の破産申請のニュースも話題となりました。
報酬の額は提供した価値によると思っています。
高い価値を提供出来れば、高い報酬を得る事が出来る。
そうした意味でも手数料の消耗戦を繰り広げる仲介業界は、お客様にとって高い価値を提供しませんと言っているように感じます。

私たちは高い報酬を得たいと思います。
すなわち、高い価値を提供して行きたいと思います。

仲介業のみならず、不動産オーナー様やその地域や街と向き合い、目の前の人や場に本当の意味で価値を提供している建築・不動産業者はどれだけいるでしょうか?

「言うはやすし行うは難し」

業界にメスを入れ、誰も手をつけない不動産にも価値を出す事の出来るプロを目指したいと思います。
なんでもこいの安請け合いや、自分の首を絞める事の無い様な見極めがまずですが。

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綱島不動産マーケットの小堀です。

私が不動産業界で働き出した頃、インターネットは最先端なものでした。

当時の住宅情報媒体は雑誌や店頭のフリーペーパーが主で、ガラス張りの店頭に貼られた図面を見て、「この上から二番目の一番右の部屋って空いてますか?」と言ってお客様が来店されていました。

初期費用についても今とは少々違い、敷金・礼金も二ヶ月づつ、仲介手数料は一ヶ月をお客様から頂く事が普通、ちょうど賃貸では手付金を取ってはならないという事になった頃でしたが申込金という名目の預かり金を受領し、賃料発生は申込をした日から一週間後からが原則と言った感じでした。(某大手賃貸仲介会社が行政指導で営業停止を受けていた頃...なつかしい)

商圏が東京の城南地区という事もあり、スポットでは貸手市場の中であったと今は思いますが、10年以上前から日本全体では住宅は供給過多が明らかでしたのでそもそも借手市場なのが賃貸住宅業界。そんな中でも借手側にとって住み替えのハードルは昨今ずいぶん低くなりました。

今ではインターネットはもちろん、玄関の鍵の開け閉めもスマホ、人工知能の参入、重説のオンライン化、仲介会社の手数料の消耗戦は営業マンとしての価値を落とすどころか、淘汰を自ら招く結果となるでしょう。

「あなたが住みたいお部屋は、あなたが本当に豊かに暮らせる部屋であり建物であり街ですか?」こんなお節介な不動産屋さんがきっと恋しくなるはずです。

住みたい街No.1とは?街はオンリーワンであってもらいたい。

オーナー様の多くも街や地域に目を向けていくべきではないでしょうか?

100年後も残る街つくり、その他我々の想いは「的場メモ」をご参照ください。

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先日、私達のオフィスがある綱島の東口バス停留所前にセブンイレブンが新たにオープン致しました。
綱島は各改札から一分以内にセブンイレブン・ローソン・ナチュラルローソン・ファミリーマート・ミニストップ・スリーエフがひしめくコンビニ激戦地区となっております。

通勤等の動線にこれらのお店が重なる場合、便利さを感じ喜ばれる方々はいらっしゃると思います。
競合他社がひしめく事で賃料単価のアップとなり、建物オーナー様にとっては良い事かもしれません。

ですが、綱島にまた来たいと思える街並みの形成には果たして良い方向に向かっているのでしょうか?
訪れる人は綱島という駅を降りた際に、魅力ある綱島はそこにはあるでしょうか?

ごちゃごちゃと店舗がひしめく、食べるに、飲むのに困らない、これも綱島らしさかも分かりません。

ただ私たちは、本来ある地の魅力を読み取り、らしさデザインをする事で住みたい・遊びたい・働きたい街をつくりたいと思っております。
駅だけがこの街の玄関ではなく、鶴見川をランニングしたりサイクリングしたりする方々の動線も含め、魅力ある、癖のある綱島らしさを街並みに反映していければと思います。

これが私たちのエゴだという方もいらっしゃるかも分かりませんが、そうした賛否をぶつけ合う事がより良い街つくりにつながると考えています。

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綱島不動産マーケットの小堀です。

「大家さん」といっても背景は様々です。

代々、その土地を受け継ぎ引き継ぐ中で大家業をされている方。

一棟の建物内に自宅兼集合住宅として大家業をされている方。

投資目的として利回り重視で投資物件を購入し大家業をされている方。

背景が違えば、想いも様々です。
ですが、共通して言える事は「現金」が手元に残るか、要はキャッシュフローが健全にまわっているかどうかが重要です。

修繕も借入金の返済も税金もすべて現金で支払われるものです。
想いはあっても、現金がなければ売却という手段で土地・建物を手放さなくてはならなくなります。

賃貸経営は事業です。
背景は違えど、事業者としての運営手腕が問われます。

家賃を支払う側も老若男女問わず、家賃は自己投資だと私は思っています。
例えば、都心に住むということで相応の対価(家賃)を払い、利便性やステータス、希望するライフスタイルを手に入れる価値を得ている。
今後、口にするものや、ライフスタイル同様に自分が住む部屋にも快適・健康への関心は必ず高まってきます。
毎日目にする壁の色、触れる素材、空気の流れ、空調機器、換気、断熱などなど、表面的なお化粧直しではなく、人をつくる環境づくりとして価値ある住宅の提供がきっと求められます。
当然、家賃を支払う側は大家さんの背景は考慮していないですし、投資のお手伝いをしようとも思っていません。

不動産投資の観点ではハイリスク・ローリターンになってきています。
リスクを押さえ、価値を高める事を同じベクトル上で行っていく事が必要ですね。

NENGOではたくさんの引き出しを持って、リスクを押さえ価値を高め、一部屋、一棟のその先の街つくりまで考えます。

あなたは何故、大家業をしているのですか?

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